אין חבות בתשלום דמי תיווך ללא חתימה על הזמנת שירותי תיווך

אין חבות בתשלום דמי תיווך ללא חתימה על הזמנת שירותי תיווך

חוק המתווכים במקרקעין חולל מהפכה במקצוע התיווך במקרקעין.

עד לחקיקתו, לפני כ- 12 שנה, היה העיסוק בתיווך מקרקעין פתוח בפני כל מי שרצה לעסוק בכך, וזכויותיו וחובותיו של המתווך היו נתונים להסכמים והסדרים שנעשו, בכתב או בעל פה, בין המתווך לבין הלקוח. מקרים של מעשי הונאה או עושק של מתווכי מקרקעין טופלו בעיקר באמצעות דיני הגנת הצרכן, אך לא היה בכך כדי למנוע או להגביל את העיסוק בתיווך מקרקעין או להטיל מגבלות על אופן ההתקשרות ההסכמית שבין המתווך ללקוח: התקשרות בכתב, בעל פה או אף בדרך של התנהגות.

חוק המתווכים במקרקעין שינה מצב דברים זה מן הקצה אל הקצה.

בעקבות ריבוי מחלוקות והתדיינויות משפטיות בין מתווכים לבין לקוחותיהם בעניין ההתקשרות שהייתה או לא הייתה ביניהם, ובעקבות פעילות אינטנסיבית של ארגון המתווכים מלדן (אשר הח"מ שימש כיועצו המשפטי) אשר ביקש לקדם את הסדרת מקצוע התיווך במקרקעין – חוקקה הכנסת את חוק התיווך במקרקעין, תשנ"ו-1996.

חוק המתווכים חולל מהפכה בשלושה נושאים עיקריים:

1. חובת הרישוי

סעיף 2 לחוק אוסר על עיסוק בתיווך מקרקעין על מי שאינו בעל רישיון לעיסוק בתיווך על פי הוראות החוק. הסעיף מוסיף וקובע כי לא יפרסם אדם הודעה כי הוא מתווך במקרקעין ולא יציג עצמו כך אלא אם הוא בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין. על פי הוראות סעיף 14 לחוק, מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אם לא היה בעל רישיון בעת שעסק בתיווך.

2. דרישה להזמנה בכתב של שירותי התיווך

סעיף 9 לחוק קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 14 לחוק מתנה את זכותו של המתווך לדמי תיווך, בין היתר, בקיום דרישת הכתב על פי סעיף 9 לחוק.

3. נורמות מקצועיות

החוק קובע שורה של נורמות מקצועיות החלות על מתווך מקרקעין: החובה לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוח כל מידע שיש בידי המתווך בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך והחובה לפעול במיומנות וסבירות ולנקוט באמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך (סעיף 8 לחוק); החובה להימנע מלתווך בעסקת מקרקעין כאשר למתווך יש עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן, גילה המתווך ללקוחו את עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח בכתב (סעיף 11); איסור על המתווך לגלות, ללא הסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה על פי דין (סעיף 11 לחוק); איסור על עריכה או סיוע בעריכה של מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין וייצוג הלקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה (סעיף 12 לחוק).

הדרישה הקטגורית להזמנה בכתב של שירותי המתווך עוררה אין ספור התדיינויות משפטיות. בתחילה הקפידו בתי המשפט על קוצו של יוד ופסלו הזמנה בכתב, החתומה על ידי הלקוח, אם לא נכללו בה כל הפרטים שקבע שר המשפטים בתקנות, אף אם היה מדובר בהשמטת פרטים שוליים. בהמשך, מיתנו בתי המשפט את דרישת הכתב ונתנו לה תוקף אף אם חסרו בה פרטים ובלבד שהייתה הזמנה בכתב, חתומה על ידי הלקוח, ועלה ממנה רצונו הברור של הלקוח להזמין שירותי תיווך ממתווך המקרקעין.

עדיין, התעוררה מעת לעת השאלה, האם יש לקפח את שכרו של המתווך כאשר עולה בבירור מנסיבות העניין כי הוזמנו ממנו, בעל פה, שירותי תיווך, כי שירותי התיווך שהוזמנו אכן ניתנו והמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. האם ניתן להגמיש את דרישת ההזמנה בכתב עד כדי ויתור מלא על דרישה זו, בנסיבות בהן ברור ששירותי התיווך הוזמנו וניתנו על פי ההזמנה, על אף שהייתה זו הזמנה בעל פה או בדרך של התנהגות הלקוח.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי (ע"א 1183/08 מטרופוליס נגד הצלחת יחזקאל), בערעור על החלטת בית משפט השלום, שולל אפשרות זו ומותיר על כנה את החלטת בית משפט השלום לדחות על הסף תביעת מתווך כנגד לקוח בהיעדר הזמנה בכתב של שירותי התיווך.

באותו עניין טענה המערערת כי בעלי הנכס אמנם סירבו לחתום על הזמנה בכתב למתן שירותי תיווך אך בעבר, בעסקות קודמות בהן תיווכה המערערת, שילמו למערערת את עמלת התיווך על אף היעדר חתימתם.

בית המשפט קובע כי חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך היא דרישה מהותית המוצאת את ביטוייה בשתי הוראות בחוק: בסעיף 9 הקובע כי מתווך מקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך ללא הזמנה בכתב, ובסעיף 14 אשר מונה את ההזמנה בכתב כאחד התנאים ההכרחיים להקמת זכותו של המתווך לדמי תיווך. המחוקק בחר "להבטיח" את קיומה של דרישת הכתב המהותית הן בדרך השלילה והן בדרך החיוב.

אמנם קיימות גישות שונות בבתי המשפט בשאלה האם ניתן להשלים פרטים שעל פי התקנות יש להכלילם בהזמנה בכתב אך בפועל לא נכללו בה, אך שאלה זאת עניינה "במקום ובו קיימת הזמנה אולם לא מולאו כל הפרטים כפי שנקבע בתקנות אין עניינה של שאלה זאת בהעדרה של הזמנה, כלל ועיקר".

בית המשפט מתייחס לתכליתו של חוק המתווכים בהקשר זה. אחד הנושאים המרכזיים אשר החוק נועד להסדירו היא המחלוקת בין המתווך לבין מי שהמתווך טוען להיותו לקוחו לפעולת התיווך שביצע. "טרם חקיקת החוק, עדים היינו לסכסוכים רבים בין מתווכים לנתבעים על ידם לתשלום דמי תיווך, וזאת בשאלה האם אכן הוזמנה על ידם פעולת התיווך. המחוקק בחר לפתור שאלה זאת, בציווי מנדטורי, המצריך הן הזמנה בכתב והן חתימת הלקוח ובאופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולת התיווך. אם נתעלם מהוראה זאת, בדרך פרשנית או בדרך אחרת, נעשה פלסתר את כוונת המחוקק ותכלית החוק".

בית המשפט המחוזי מאשר את החלטת בית משפט השלום לדחות את תביעת המתווך על הסף בטרם קיומו של דיון בה. "במקום ובו אין חולק כי לא קיימת הזמנה בכתב, ובמקרה דנן אף נטען על ידי המערערת עצמה כי המשיבות סירבו להזמנה שכזאת, שוב אין מקום לקיים דיון עקר ודין תביעה שכזאת להיות מסולקת על הסף".

עו"ד שמואל גרוסמן